近年來，日本的旅游業蓬勃發展，入境旅游人數不斷攀升。據日本國家旅游局最新數據顯示，2024年8月訪日游客人數創歷史新高，達到293.3萬人，預計全年旅游入境人數將達到3500萬人次，突破歷史記錄。龐大的旅游人群帶來了巨大的住宿需求，這看似為民宿投資提供了良好的契機。同時，酒店的平均客房單價在7月達到2萬960日元（約合人民幣1040.8元），平均入住率為75.4%，連續5個月超過75%，酒店業的火熱也從側面反映出住宿市場的潛力。然而，這并不意味著日本民宿投資就是一片坦途。
在日本，民宿被稱為“民泊”，除酒店之外的所有外宿形態都屬于此。2018年，日本出臺了《民泊事業法》，也叫“民宿新法”，正式規范起了民宿行業。經營民宿的房東等從業者和中介企業必須要在日本觀光廳進行備案，日本合法的民宿自此分為三種：簡易宿所、特區民宿和新法民宿。簡易宿所沒有營業日數的限制，但要取得《旅館業法》的許可，審查嚴格，受消防法、建筑法的嚴格規范。除了東京都的大田區，大阪府部分地區，大阪市、八尾市、北九州市、新瀉市、千葉市可全年經營特別區私人住宿之外，其他地區的民宿只能經營180天。新法民宿資質要求較容易通過，但一年運營時間不得超過180天，且如果房主不同住，必須要通過第三方管理公司進行管理。外國投資者想要在日本投資民宿，要么在大阪等特定的區域內運營，要么只能運營180天，這當中，還需要借助第三方的管理公司。
日本民宿投資的收益現狀與挑戰
從酒店業的利潤率來看，2022 - 2023年，全日本利潤最高的酒店是皇家酒店（ロイヤルホテル），有超過50%的利潤，但即使是全日本第十名的酒店，利潤率也只有10%，十名開外的企業利潤率更低。像帝國酒店這樣的老牌酒店巨頭，利潤也只有4.3%，跟東京23區投資一套小公寓的回報率差不多。個人運營的民宿在規模、服務運營、客源等方面都難以與大型酒店相比，其收益狀況不容樂觀。不過，也有一些成功的案例，如在日本的合作方旗下的民宿項目，收益仍然能夠穩定在8%左右。但這畢竟是少數情況。
客源不穩定：在日本，民宿往往能分為公寓式民宿和一戶建民宿兩種類型。商務酒店市場飽和后，才會有更多的游客流入公寓式民宿市場。
隱藏開支多：海外投資者面臨著多種，包括人工費在內的隱藏開支。例如，有網友在網上曬出大阪一戶建民宿真實的收益情況，發現若是以4000萬日元在大阪最熱門的地段買下一棟一戶建改造成民宿，除去民宿平臺的抽成、清掃費等人工、房產稅以及托管公司的運營費，收益并不理想。而且，現在的日本人工費越來越貴，清潔打掃、客服接待等人員都要花錢，而日本如今又是幾十年一遇的招工難，酒店也不得不抬升工人工資以留下他們。
合同陷阱多：現在市面上存在很多包租項目，宣傳保證5年年化回報固定6%甚至10%，看似只需要收租就行。但實際上，這些公司往往跟投資者簽的不是保證回報的收益合同，而是租賃合同，沒有法律保障。此外，還有一些項目用比市場價高出3成、5成甚至一倍的價格賣給不懂當地市場的外國人，承諾的回報從高出的房價里來，一旦運營公司經營不善，或是市場冷下來，投資者就會面臨損失。
